Doświadczenie naszej kancelarii adwokackiej wskazuje, że zdecydowana większość umów najmu mieszkań, którymi posługują się wynajmujący lokale mieszkalne,  zawiera postanowienia sprzeczne z prawem. Warto zdawać sobie sprawę, że takie postanowienia umowne są w większości wypadków nieważne i nie chronią właścicieli lokali mieszkalnych. Jeżeli jako wynajmujący znalazłeś odpowiadający Ci wzór umowy najmu w Internecie, upewnij się, czy umowa nie zawiera błędu, który w razie sporu z lokatorem może Cię drogo kosztować. 

Umowa najmu mieszkania - na co zwrócić uwagę?

Określenie w umowie przeznaczenia wynajmowanego lokalu

Przede wszystkim zwróć uwagę, czego dotyczy zawierana przez Ciebie umowa najmu. Czy zamierzasz wynająć mieszkanie, czyli lokal o przeznaczeniu mieszkalnym, czy też lokal użytkowy? Znaczenie będzie tu miało przeznaczenie lokalu określone w umowie stron, a nie to, komu wynajmujesz lokal. Może być tak, że lokal mieszkalny wynajmiesz spółce, prowadzącej działalność gospodarczą. Warto w umowie wskazać, czy spółka ta wynajmuje lokal np. dla zakwaterowania wspólnika (czyli do mieszkania i home office), czy dla celów komercyjnych (użytkowych, niemieszkalnych). Pamiętaj, że prawo chroni nie tylko najemcę - w tym wypadku spółkę, lecz również lokatora - konkretną osobę, która używa lokal na podstawie przysługującego jej do tego tytułu. Takim tytułem może być też użyczenie. 

Jeżeli dysponujesz lokalem, który jest typowym lokalem mieszkalnym, ale chcesz go wynająć na potrzeby prowadzenia działalności biurowej - należy to dokładnie określić w umowie. Wówczas strony będą miały większą swobodę w kształtowaniu postanowień umownych, niż w przypadku lokali, które służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Łatwiej jest się rozstać z najemcą, który prowadzi jedynie działalność gospodarczą w lokalu, niż  z najemcą, który w nim zamieszkuje.

W przypadku umów najmu lokali, które wykorzystywane są przez najemcę do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, zastosowanie znajdą przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Ustawa ta znacznie osłabia możliwość swobodnego kształtowania umowy najmu z lokatorem. Jej przepisy mają wpływ na zawierane umowy najmu, nawet jeśli właściciele i lokatorzy nie są tego świadomi. Już sama nazwa ustawy wskazuje, że przepisy te w dużej mierze zabezpieczają pozycję lokatora przed utratą dachu nad głową. W umowie najmu użytkowego warto wskazać, że najemca nie będzie uprawniony do wykorzystywania go w celach mieszkalnych i zabezpieczyć się przed taką możliwością karą umowną. 

Zwykły najem czy najem okazjonalny?

Umowa najmu okazjonalnego i umowa najmu mają wiele ze sobą wspólnego: oba rodzaje najmów wyglądają w praktyce w zasadzie tak samo. Różnica jest widoczna w momencie zawierania umowy oraz w sytuacji konieczności eksmisji lokatora. Umowa najmu okazjonalnego zawierana jest na czas oznaczony do 10 lat, wymaga zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Najemca powinien ponadto wskazać swoje miejsce zamieszkania, do którego przeprowadzi się w razie konieczności opuszczenia najmowanego mieszkania. Takie oświadczenie składa w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiąże do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu. Powinien także przedłożyć zgodę właścicieli lokalu, do którego będzie mógł się w razie potrzeby przeprowadzić. Wynajmujący ma obowiązek zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego do Urzędu Skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu. W przeciwnym wypadku utraci uprawnienia jakie wiążą się z najmem okazjonalnym. 

Co to oznacza w praktyce? Prawidłowo zawarta umowa najmu okazjonalnego jest dla właściciela mieszkania o tyle bezpieczniejsza, że przyspiesza proces eksmisji lokatora. W takim wypadku nie jest bowiem konieczne prowadzenie postępowania sądowego o eksmisję lokatora, lecz skorzystanie z szybszej procedury. Wskazanie w akcie notarialnym, o którym mowa wyżej, że lokator poddaje się egzekucji obowiązku opuszczenia i opróżnienia mieszkania (czyli eksmisji), powoduje, że sąd jedynie zatwierdza eksmisję. Nie musi wyznaczać rozprawy i przesłuchiwać stron. W tym wypadku eksmisja jest sprawniejsza i efektywniejsza. Warunkiem jest jednak, że dopilnowano wszystkich niezbędnych elementów przy zawieraniu umowy najmu okazjonalnego. 

W umowie najmu okazjonalnego strony mogą ponadto określić warunki podwyższenia czynszu najmu. Warto zwrócić uwagę, że jeżeli nie zdecydują się na wyraźne określenie warunków podwyższenia czynszu, właściciel nie będzie do tego uprawniony. Tymczasem w przypadku zwykłego najmu, przepisy ustawy przewidują zasady podwyższania czynszu np. z uwagi na inflację, nawet jeśli strony nie uregulowały tej kwestii umownie.

Określenie czasu na jaki zostaje zawarta umowa najmu mieszkania: czas nieokreślony czy określony?

Mówiąc poprawnym językiem prawnym wyróżniamy umowy najmu zawarte na czas oznaczony i nieoznaczony. Umowa najmu zawarta na czas nieoznaczony to umowa bez określonej granicy czasowej. Wiąże ona strony tak długo, aż nie zaistnieją przesłanki do jej jednostronnego wypowiedzenia lub rozwiązania na mocy zgodnego oświadczenia woli stron. Termin "nieoznaczony" ma w tym kontekście to samo znaczenie co "nieokreślony". W przypadku umów najmu zawartych na czas oznaczony, umowa po upływie wskazanego w niej czasu trwania może wygasnąć.  Dlaczego może wygasnąć, a niekoniecznie wygaśnie?

W Kodeksie cywilnym znajduje się przepis art. 674, który przewiduje domniemanie przedłużenia stosunku najmu na czas nieoznaczony, jeżeli najemca za zgodą wynajmującego dalej korzysta z rzeczy po upływie oznaczonego okresu najmu. Jeżeli zatem zawarłeś umowę na czas oznaczony i jej nie aneksowałeś na dalsze oznaczone okresy, a najemca dalej zamieszkuje w lokalu za Twoją zgodą, przyjąć trzeba będzie, że przebywa on w lokalu na mocy umowy najmu na czas nieoznaczony. Jeżeli popadniesz z nim w spór, nie licz na to, że "skończyła mu się umowa". Może się bowiem okazać, że umowa najmu nadal trwa. 

Wskazanie kiedy wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu mieszkania

To jest punkt, w którym odnotowujemy najwięcej błędów popełnianych przez właścicieli mieszkań przy wynajmie.  Trzeba mieć na uwadze, że w przypadku lokali mieszkalnych strony mają swobodę w określeniu, kiedy najemca (czyli ten kto w lokalu będzie mieszkał) może wypowiedzieć umowę najmu wynajmującemu - właścicielowi. W drugą stronę sprawa jest jednak bardziej skomplikowana. Podstawy wypowiedzenia umowy najmu mieszkania przez właściciela (wynajmującego) są ściśle określone w ustawie o ochronie praw lokatorów. 

Jeżeli wynajmujący chciałby się rozstać ze swoim lokatorem, bo ten mu nie płaci na czas, albo nie pałają do siebie sympatią z innych przyczyn, wówczas może się okazać, że takie wypowiedzenie umowy najmu będzie nieskuteczne. 

Podstawy wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego znajdziesz w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Z doświadczenia możemy powiedzieć, że procedura wcale nie jest intuicyjna i dla bezpieczeństwa lepiej skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w sprawach najmu i prawie ochrony lokatorów. Jeżeli wypowiesz umowę najmu w nieprawidłowy sposób, a następnie złożysz w sądzie pozew o eksmisję lokatora, może okazać się, że przegrasz sprawę, nawet jeśli Twoja sprawa była co do zasady słuszna. 

Umowa najmu mieszkania - najczęstsze błędy

Błąd 1: Błędnie wskazane podstawy wypowiedzenia umowy najmu mieszkania

Najczęściej w praktyce spotykamy się z błędami dotyczącymi możliwości wypowiedzenia umowy najmu przez strony. Jeżeli znalazłeś wzór umowy, w którym wskazano, że każda ze stron może wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia, to szybko go usuń. Faktycznie bowiem w tej sytuacji jedynie lokator będzie mógł taką umowę wypowiedzieć. 

Przesłanki wypowiedzenia umowy najmu przez właściciela są określone w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów.

W najczęstszej sytuacji, tzn. gdy lokator ma zaległości czynszowe, muszą one urosnąć do odpowiedniej wielkości. Lokator powinien zalegać z zapłatą czynszu lub opłat za media za co najmniej trzy pełne okresy płatności. Właściciel zaś powinien w pierwszej kolejności dochować wymagań proceduralnych: wezwać lokatora do spłaty zadłużenia i wyznaczyć mu dodatkowy miesięczny termin do spłaty bieżących i zaległych należności.

Umowy najmu, w których wskazano, że właściciel ma prawo w każdej sytuacji wypowiedzieć umowę najmu, dają właścicielowi złudne poczucie bezpieczeństwa.

Często umowy najmu lokali mieszkalnych są wzorowane są na umowach dotyczących lokali użytkowych, gdzie strony mają szersze możliwości uregulowania  podstaw wypowiedzenia umowy najmu. Stąd też w przypadku najmu mieszkania nie będzie dostateczną podstawą do wypowiedzenia umowy np. okoliczność, że lokatorzy nie dbają należycie o stan estetyczny czy techniczny lokalu. W razie poniesienia szkody wynajmującemu przysługiwać będą jednak roszczenia odszkodowawcze. 

Błąd 2: Brak identyfikacji zagrożeń związanych z umową najmu

Stosowanie gotowych wzorów umów ma to do siebie, że są one przygotowane "mniej więcej" na każdą sytuację, ale zasadniczo na żadną konkretnie. Wynajmując mieszkanie powinieneś poznać swojego lokatora i rozpoznać ryzyka związane z zawartą umową najmu. Wynajęcie pokoju dla studenta obarczone jest mniejszym ryzykiem, niż zawarcie umowy z samotnym rodzicem wychowującym dziecko. W razie konieczności eksmisji dziecka, zachodzą często podstawy do orzeczenia lokalu socjalnego i lokator nie opuści mieszkania do czasu zapewnienia mu takiego lokalu przez gminę. A na to czeka się często latami...

W pierwszej sytuacji dla zabezpieczenia praw wynajmującego najczęściej wystarczająca będzie umowa najmu zawarta na czas oznaczony; w tym drugim z kolei należałoby pomyśleć o umowie najmu okazjonalnego. 

Błąd 3: Myślenie krótkofalowe o wynajmie mieszkania

Obecnie obserwujemy znaczny wzrost cen wynajmu mieszkań w Krakowie, do czego niewątpliwie przyczyniła się sytuacja w Ukrainie. Wynajmujący zauważyli wzmożony popyt na mieszkania i gotowość najemców do zapłaty wysokich (nierzadko zawyżonych) czynszów najmu, byleby znaleźć dach nad głową. Z tej przyczyny przybywało osób, którym wynajmujący próbowali wypowiedzieć dotychczasowe umowy najmu w sposób bardziej lub mniej zgodny z prawem.

Trzeba jednak zdawać sobie sprawę, że jeżeli faktycznie nowi najemcy nie będą w stanie zapłacić ustalonego czynszu najmu, właściciel pozostanie z zajętym mieszkaniem i bez pieniędzy. Jak już wyżej wskazano, by mógł wypowiedzieć umowę najmu, najemca musi popaść w znaczne opóźnienie w zapłacie. Co więcej, od wypowiedzenia umowy do skutecznej eksmisji lokatora jest jeszcze daleka droga. 

Znamy przypadki, gdy właściciel mieszkania rozwiązał umowę z dotychczasowym lokatorem, którego nie było stać na wyższy czynsz, licząc, że chwilę później wynajmie to samo mieszkanie innej osobie za wyższą cenę. Fatycznie tak się stało, jednak po dwóch miesiącach nowy lokator przestał płacić, argumentując, że jednak przeliczył się w swoich obliczeniach i może płacić znacznie mniej, niż poprzedni właściciel. Ostatecznie właściciel zamiast zarobku, poniósł znaczne straty finansowe. 

Błąd 4: Brak zabezpieczenia roszczeń właściciela za szkody w lokalu

Często wynajmujący decydują się na pobranie kaucji na zabezpieczenie zapłaty czynszu i ewentualnych szkód w lokalu. W wielu przypadkach obserwujemy jednak praktykę, że lokatorzy traktują pobraną przez właściciela kaucję jak czynsz za ostatni miesiąc najmu. Wobec tego nie płacą za ostatni miesiąc, sądząc, że wynajmujący zaspokoi się z kaucji, a wynajmujący takie rozwiązanie akceptuje.  Co więcej, niektórzy wręcz wpisują taką możliwość do umów najmu. 

To jest popularna, ale nieprawidłowa praktyka. Zwróćcie uwagę, że w przypadku, gdy czynsz najmu zostanie potrącony z kaucją, po opuszczeniu lokalu przez lokatora właściciel nie ma środków, z których mógłby zaspokoić swoje roszczenia. A może się okazać, że lokator wyrządził szkody w mieszkaniu, albo zwyczajnie, że zostawił go w kiepskim stanie estetycznym i trzeba będzie zatrudnić ekipę sprzątającą. Z tego powodu w umowie najmu mieszkania warto wskazać, że lokator nie jest uprawniony do dokonywania jakichkolwiek potrąceń z uiszczonej kwoty najmu. 

Błąd 5: Brak zabezpieczenia właściciela mieszkania przed kreatywnymi praktykami lokatorów

Nie ma przepisów, które zabraniałyby wynajmującemu zawarcia w umowie najmu postanowień dotyczących kar umownych za określone przewinienia lokatora. Znam przypadki, gdy student wynajmował pokój jednoosobowy i uiszczał opłaty w zryczałtowanej formie, ale codziennie gościł w tym mieszkaniu dziesiątki osób, które zużywały media. Pamiętam też historię osoby, która udostępniała mieszkanie jako łaźnię dla osób bezdomnych.  Jeżeli chcesz móc odpowiednio szybko zareagować na niepożądane zachowania lokatorów, warto wcześniej pomyśleć o wprowadzeniu kar umownych do umowy najmu. Postanowienia te powinny jednak być odpowiednio przemyślane.